北京西南百余公里处,河北涿州的“君临天下御景园”被认为是这座小城最高端的楼盘之一。过去一两年间,这个楼盘加速开发,大批来自北京的购房人被吸引至此,豪掷百万购房。
刘超(化名)是其中一位,如今让他苦恼的是:买房入住已有一年多,房本儿依然没有办下来;早一些买房的业主,虽然拿上了房产证,却遭遇无法卖房、过户的问题。
记者连续数日调查发现,这个环京区域数一数二的高端楼盘,办不下证、卖不了房是卡在了不动产登记的落宗上。此前,燕郊美林湾、福成五期等多个楼盘也出现了“落宗难”。
入住一年多房本儿“难产”
刘超是抱着“赶末班车”的心情买的房。
2016年,政策逐渐利好涿州等环京区域房地产市场,价格疯狂上涨。等到他买房时,君临天下御景园已经从每平方米几千元飙涨至1.3万元。
花100多万元买下之后,房价又是一轮疯涨,连二手房也一度被炒到近两万元/平方米,直至2017年限购令落地。这是涿州,也是环京楼市普遍的状态。
然而,等住进去一年多后,大批业主的房本儿迟迟没有办下来。
不仅如此,最早买房且拿到房产证的业主,也遭遇无法卖房过户的问题。涿州当地多位代理御景园的中介经纪人向记者透露,目前御景园小区很多房子都没有办下来房本儿,只能先签合同,无法过户,“即便是已经拿到房本儿的,也卡在了落宗上。”
简而言之,房产落宗就是落实土地的所有权属性,实现房产证和土地证的关联,而落宗的基本原则之一就是地上建筑物的性质和土地的使用性质必须相同。
君临天下御景园小区虽然有部分房源已经下了房本儿,但都还是房产证,并非不动产证,因为办证时是在涿州启动不动产登记之前。如果房子再度上市交易,也面临着落宗、换不动产证的问题。如果不能落宗,也就意味着不能办理不动产登记证、不能交易。
多个楼盘被曝落宗难
既然小区已经入住,开发商按规程办理落宗手续即可,为何买房多年仍未下证呢?
记者拨通了御景园售楼处的电话。一位工作人员介绍,目前办证需要办理不动产登记,但涿州目前暂停了不动产登记这一项目,因此办证被搁置了下来,“估计今年6月能办,但也不好确定。”
不过售楼处的说法立刻遭到了涿州市国土局的否认。“御景园无法落宗,是因为开发商需要补办相关手续。业主还是需要找开发商,催他们办手续。”涿州市国土局方面解释说,君临天下御景园并未按照规划施工建设,小区南部规划为商业用地、北部为住宅用地,但建设过程中却把南部盖上了住宅,实际用途与规划用途不符。“开发商需要办理的手续,就是变更规划用途。”
无法落宗的麻烦,并非仅出现在君临天下御景园一家楼盘。记者在河北省网络问政综合服务平台上看到,涿州东林家园、名流公寓等业主都曾向相关部门反映过买了房不能落宗的问题。网站上显示,这些问题已经移交给保定市国土局。
楼市火爆“抢房”埋隐患
在“从紧从严”的楼市调控政策影响下,涿州等环京区域楼市都在2017年出现了普遍性的降温。到去年年底时,多地新房市场基本降至冰点。与此同时,当年开发商突击推盘,非常规操作埋下的“雷”也一个接一个地爆开。
“买房时售楼处人头攒动,被开发商忽悠着恨不得5分钟选完房,哪顾得上研究楼盘资质、手续的问题。”刘超说,当时的疏忽,给现在办证、卖房带来了很大麻烦。
但这种疏忽并非个例,而是涿州、燕郊等环京地区房地产市场中长期存在的问题。一位房地产从业人士透露,开发商想赶上楼市火爆的时机,就违规盖楼、卖楼;房源有限,购房人又担心房子“一天一个价”,急着签合同。
其实,这些问题原本在购房环节就可以被业主发现、被监管部门制止。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,开发商拿到的土地面积、位置、规划用途等细节都严格呈现在土地证、规划证等“五证”上,按规定都要对购房人出示。但在实际操作中,真正能出示且全部出示的,相对较少。
“别说五证了,有时候开发商只有一个土地证就敢卖房,最终办房本儿都比较费事,好几年才能办下来。”上述业内人士提醒,购房人一定要到楼盘所在地住房建设部门的官网去查询开发商是否办理了商品房预售许可证。在“五证”中,这是最重要的一证,前面《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证都全了,房地产管理部门才会发放商品房销售或预售许可证。
