调控措施显效 五一楼市冷清
热点区域房价拐点有望下半年出现
在陆续出台的一系列调控政策之下，热点城市楼市降温明显，但个别城市亦有调控后房价“补涨”迹象。业内人士认为，当前全国商品房成交量同比增速已呈现下滑态势，未来楼市调整速度料加快，热点区域的房价拐点可能在下半年出现。
热点城市陆续开始降温
5月1日中午，在北京南五环一处楼盘的售楼处，某售楼员告诉中国证券报记者，该楼盘主要是大户型，客户大多是“卖一买一”的改善型需求，而且二套房的利率上调到基准利率的1.2倍，首付比例也调到了80%，受调控政策的影响比较大。因此，五一假期来看房的客户不多。
在半个多小时内，中国证券报记者只看到一组购房人来看房。该售楼员表示，目前楼盘价格保持稳定，没有打折或特价房等促销打算。后续还有新盘将对外销售，价格应该不会有太大变化。
在此轮楼市调控收紧过程中，北京的收紧力度最大，楼市成交萎缩态势已很明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月北京二手住宅市场量价齐跌，全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%;成交均价环比转降，跌幅达6%。
在二线热点城市，楼市降温态势也有所体现。南京的房屋中介人员告诉中国证券报记者，去年五月以来南京房价是直线拉升，现在情况不同了，价格平稳。在南京市房地产交易登记中心，前来办理业务的某购房人说：“现在炒房比较难，好多人没资格，并且新入市的楼盘也比较多。因为调控肯定会越来越严，不敢轻易下手。”
“未来会不会出台新的政策，还要看五六月份市场的变化。如果市场继续供不应求，炒房的热情不变，参考其他城市措施和南京实际情况，南京政策有进一步从严调整的空间。”网尚研究机构研究员虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易时间等等。
南京市统计局公布数据显示，一季度全市商品房销售面积234.87万平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6个百分点。商品房销售额396.5亿元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5个百分点。去年下半年以来，受房地产新政和同期基数影响，全市商品房销售面积增幅持续下降，今年1-2月下降幅度达到36.4%，三月份楼盘加推，降幅有所收窄。
另据《经济参考报》报道称，郑州出现裹着被子连夜排队买房的现象。“五一”开盘的排队认筹队伍十分壮观，其中有裹着被子的，有现场泡方便面充饥的，昼夜守候。有业内人士指出，在郑州部分区域限购之下，未限购区域迎来了类似于2016年9月的疯狂市场行情。从目前来看，郑州郊县迎来整体限购的可能性加大，郊县限购正呼之欲出。
调控有进一步收紧空间
对于近期房价仍有一定涨幅的城市，业内人士预期调控有继续收紧的可能。以西安为例，西安市统计局数据显示，一季度，全市商品房销售面积354.14万平方米，同比增长25.4%;商品房销售额264.55亿元，同比增长52.3%。
位于西安北郊的某楼盘在五一期间并无现房。五一后开盘，标价在7800元/平方米至8000元/平方米，前期则是7200元/平方米。有售楼员介绍，春节后至今，很多楼盘的房价都有不同程度上涨。
实际上，西安早在4月中旬就已颁布楼市新政。明确商业贷款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，三套不能贷款。限购区域内买的商业住房及二手住房，需取得不动产权证书后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。
五一假期前，西安市房管局暂停了万科集团所属公司开发的12个项目的网签销售，暂停受理其新项目的预售许可申请。同时，也暂停了与上述项目相关的西安世联投资咨询有限公司、陕西合富辉煌地产顾问有限公司、西安创典全程地产顾问股份有限公司在西安市的代理销售活动。
“西安楼市当前之所以呈现出这样的特点，主要有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一是外溢因素，比如周边郑州等城市收紧购房政策，投资、投机需求开始进入西安市场，对房价上涨或有一定推动作用;二是市场预期，政策持续调控使得后续继续收紧的预期强化，尤其是在商业银行贷款方面。
明源地产研究院首席研究员刘策认为：“西安楼市一直以来处于去库存的阶段。现在在供求改善后迎来补涨。当然，也有外部投资者看到西安在目前各个省会中价格相对较低，处于具有投资价值的价格洼地之一。因此，内外因素拉动造成了价格上涨。”
严跃进表示，房价的上涨是由于各种因素造成的。比如，即便是全国实现限购，但也主要是针对当地城市，还未在全国范围内全面实行。但资金流动具有一定随意性，只是目前还达不到对购房资金进行管控。
“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”刘策认为，比如，提高首付、提高契税等。
跳出房地产周期“怪圈”
“近期房地产市场延续降温，新房和二手房成交量均下滑，房地产调控升级后效果不错。”国信证券分析师董德志表示，根据大部分热点和非热点城市的销售数据，4月以来新房和二手房销量同比下滑较明显。
首创证券分析师王剑辉表示，当前全国商品房成交量已经出现同比增速下滑，考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度，调整速度会有所加快，但是价格回落依然可能在下半年才会出现。期间注意观察成交量负增长月份的出现，可能是价格调整的关键时点，短期内不排除针对二手房调控升级的可能。
从目前来看，房地产政策收紧的效应正在延续。爱建证券研究员刘孙亮表示，受到政策的限制，房价震荡以及成交量萎缩是大势所趋。但与此同时，房地产行业仍面临去库存的压力，房地产行业未来将依旧保持去库存的政策主线，房价在“实质”下跌后，短期内将维持震荡态势。
“下半年可能出现回调，周期怪圈能否打破有待观察。”东吴证券(11.940, -0.03, -0.25%)分析师丁文韬表示，继限购和限贷政策出台之后，3月以来全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，通过一定年限的限制转让政策可以有效地打击投机行为。预期随着更多城市加入调控再升级行列，短周期内的房地产市场回调很可能在下半年出现。丁文韬表示，政策周期性的“松紧”变化只能作为短期内的应急手段，如果想要真正跳出房地产周期的“怪圈”，还是需要看到真正的长效机制。
