购房合同约定了逾期办证责任,但同时规定“因政府专业部门原因延迟办证开发商可免责”。专业部门是否等同于政府的国土、规划部门?近日,重庆市第五中级人民法院对相关案件审理后认定,相关免责条款有效。
裘某与银河公司于2009年12月签订房屋买卖合同,总价款为40万余元。该合同约定,实际交房之日起60日内,由双方向房屋所在地土地房屋登记机构履行办证手续,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；因银河公司未按期办理手续,需向裘某支付违约金。双方还补充约定,银河公司接受裘某委托办理合同登记备案、产权登记事宜,如受政策及专业部门有关规定、工作程序影响,未能按期办理相关手续的,不承担违约责任。合同签订后,裘某履行了全部付款义务,并于2011年8月4日实际接房。
据了解,2012年5月,银河公司与国土部门协议调整该小区用地红线,小区用地面积及土地出让金随之调整。2012年6月,银河公司取得该栋房屋的房地产权证。银河公司为裘某办理房屋权属登记取得业务受理单的时间为2012年7月13日。因逾期办证,裘某将银河公司告上法庭,要求其履行违约责任。
重庆市九龙坡区人民法院审理后认为,银河公司在施工过程中发生用地红线调整事宜,因此造成逾期办理相关证件,并非银河公司责任。据此,法院一审驳回裘某的诉讼请求。裘某不服一审判决上诉,重庆五中院近日经审理后作出二审判决,驳回上诉,维持原判。
■以案释法
调整红线致办证逾期开发商免责
契约必守是当今社会经济往来中所应遵循的基本准则,违反契约即可能引发违约责任。本案中,对双方约定的补充条款“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响下被告逾期办证免责”如何理解,是银河公司是否承担逾期办证违约责任的核心。对于该条款中专业部门的理解,应从本合同的性质、并联系上下文进行解释。法院认为,合同中的专业部门是指相关业务主管部门,包括政府部门的国土、规划部门。
上述小区系依国土部门确定的用地红线、规划部门划定的建筑物控制线开发建设,该房屋位于审批地块内,符合业务主管部门审批要求。银河公司在经主管部门批准进行施工的情况下,发生用地红线调整,需补充履行用地手续的事实,继而造成逾期办证,并无证据证明该事实系由银河公司原因所致,由此造成的办证延迟不应归责于被告。依双方补充约定上述情况导致逾期办证,银河公司免责。据此,法院作出了如上判决。
